Emlakçı komisyonu 2026 yılında ev alıp satan kişilerin en çok merak ettiği masraflardan biridir. Hizmet bedelinin yüzde kaç olduğu, KDV’nin nasıl eklendiği ve komisyonu alıcının mı yoksa satıcının mı ödeyeceği çoğu zaman işlem yaklaşınca konuşulur. Oysa bu koşulların hizmet başlamadan önce yazılı ve açık olması gerekir.
Emlak danışmanlığı yalnızca ilan vermekten ibaret değildir. Doğru fiyat analizi, portföy hazırlığı, pazarlama, alıcı eleme, gösterim, teklif yönetimi, pazarlık ve tapu koordinasyonu bir bütün olarak yürütülür. Komisyon da gerçekleşen aracılık hizmetinin bedelidir.
Emlakçı komisyonu yüzde kaçtır?
Taşınmaz alım satımında hizmet bedeli üst sınırı, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’üdür. Taraflar arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Uygulamada sık görülen model, satıcıdan yüzde 2 + KDV ve alıcıdan yüzde 2 + KDV alınmasıdır. Resmî açıklama için Ticaret Bakanlığının taşınmaz ticareti bilgilendirmesi incelenebilir.
Yüzde 4 sınırı toplam hizmet bedelinin KDV hariç üst sınırıdır; her iki taraftan ayrı ayrı yüzde 4 alınabileceği anlamına gelmez.
Emlakçı komisyonu nasıl hesaplanır?
Örneğin bir konutun 10.000.000 TL’ye satıldığını ve hizmet bedelinin alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırıldığını düşünelim:
- Satıcı hizmet bedeli: 10.000.000 TL × %2 = 200.000 TL
- Satıcı KDV’si: 200.000 TL × %20 = 40.000 TL
- Satıcının KDV dahil toplam ödemesi: 240.000 TL
- Alıcı için de aynı oran kararlaştırılmışsa KDV dahil ödeme 240.000 TL olur.
- İki tarafın toplam hizmet bedeli KDV dahil 480.000 TL’ye ulaşır.
Oranlar üst sınıra kadar sözleşmeyle belirlenebilir. Bu nedenle yalnızca piyasa alışkanlığına değil, imzalanan sözleşmedeki hizmet bedeli ve paylaşım maddelerine bakılmalıdır.
Emlakçı komisyonunu kim öder?
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Ancak taraflardan birinin tamamını üstlenmesi veya farklı oranlarda paylaşım yapılması da yazılı anlaşmayla mümkündür. Önemli olan koşulların teklif ve tapu aşamasından önce netleştirilmesidir.
Kiralama işleminde komisyon ne kadardır?
Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli üst sınırı KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Bu bedelin kiracıdan, ev sahibinden veya taraflar arasında paylaştırılarak tahsil edilmesi sözleşmeye göre değişebilir.
Komisyon ne zaman hak edilir?
Hizmet bedelinin ne zaman doğacağı aracılık ve hizmet sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Genel uygulamada danışmanın faaliyeti sonucunda alıcı ile satıcının satış konusunda anlaşması ve işlemin kurulması esas alınır. Kapora, cayma veya taraflardan birinin işlemi tamamlamaması hâlinde sözleşmedeki hükümler belirleyici olabilir.
Komisyon karşılığında hangi hizmetler sunulur?
- Karşılaştırmalı piyasa analizi ve doğru fiyatlandırma
- Profesyonel fotoğraf, ilan metni ve sunum hazırlığı
- İlan portalları ve danışman ağı üzerinden pazarlama
- Alıcı adaylarının bütçe ve niyet açısından ön değerlendirmesi
- Gösterimlerin planlanması ve geri bildirimlerin raporlanması
- Tekliflerin yazılı alınması ve pazarlık sürecinin yönetilmesi
- Kapora, belge ve tapu koordinasyonu
- Taraflar arasındaki iletişimin kayıtlı ve şeffaf yürütülmesi
Komisyon ile tapu harcı aynı masraf değildir
Emlakçı komisyonu danışmanlık ve aracılık hizmetinin bedelidir. Tapu harcı ise tapu devri sırasında devlete ödenen harçtır. Satıştan doğabilecek değer artış kazancı vergisi de farklı bir yükümlülüktür. Vergi boyutunu ev satarken vergi çıkar mı? rehberinde inceleyebilirsiniz.
Komisyon konusunda anlaşmazlığı önleyen 5 kontrol
- Hizmet başlamadan önce yazılı sözleşme yapın.
- Oranın KDV dahil mi hariç mi olduğunu sorun.
- Alıcı ve satıcının payını ayrı ayrı yazdırın.
- Kapora ve cayma durumunda ne olacağını okuyun.
- Fatura düzenleneceğini ve yetki belgesini kontrol edin.
Sonuç: Komisyonu yalnızca oranla değil, hizmet kapsamıyla değerlendirin
Şeffaf bir danışmanlık ilişkisinde hizmet bedeli en başta konuşulur; son anda ortaya çıkan bir masraf değildir. Oran, KDV, ödeme zamanı ve sunulacak hizmetler yazılı olduğunda hem alıcı hem satıcı süreci güvenle planlayabilir.
Gayrimenkul satışınızı baştan sona planlamak ve hizmet kapsamını net biçimde görmek için benimle iletişime geçebilirsiniz. Mülkünüz için fiyatlandırma, pazarlama ve satış yol haritası birlikte hazırlanabilir.
Sık Sorulan Sorular
Emlakçı komisyonuna KDV eklenir mi?
Evet. Sözleşmede belirtilen hizmet bedeline yürürlükteki KDV oranı ayrıca uygulanır; teklifin KDV dahil olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Ev satılmazsa emlakçı komisyonu ödenir mi?
Aracılık işlemi gerçekleşmemişse genel olarak satış komisyonu doğmaz; ancak sözleşmede pazarlama gideri, cezai şart veya tarafların işlemi engellemesine ilişkin hükümler bulunabilir.
Komisyon pazarlık konusu olabilir mi?
Yönetmelikteki oran üst sınırdır. Bu sınırı aşmamak kaydıyla hizmet bedeli taraflar ve işletme arasında kararlaştırılabilir.
Emlakçı fatura kesmek zorunda mı?
Hizmet bedeli kayıtlı ticari hizmettir ve tahsil edilen bedel için mevzuata uygun belge düzenlenmelidir.