Ev satılınca depozitoyu kim öder? Kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak bu kural, depozitoyu fiilen alan eski maliki her durumda otomatik olarak sorumluluktan çıkarmaz. Depozitonun yeni malike devredilip devredilmediği, bu devrin yazılı olarak belgelenmesi ve kira ilişkisinin nasıl devam ettiği belirleyicidir.
2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, özellikle satıcılar açısından önemli bir uyarı içeriyor: Depozitoyu alan önceki malik, güvence bedelini yeni malike aktardığını ispatlayamazsa iade sorumluluğu devam edebilir. Bu nedenle kiracılı ev satışında yalnızca tapu devrini tamamlamak yeterli değildir; kira sözleşmesi, depozito ve peşin ödemeler de yazılı bir teslim planıyla devredilmelidir.
Kısa cevap: Depozito otomatik olarak kaybolmaz
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracının sözleşmesi, yalnızca ev satıldığı için sona ermez. Bununla birlikte depozitonun kime teslim edildiği ve satış sırasında nasıl devredildiği ayrıca incelenir.
- Depozito eski malikte kalmışsa, eski malik devri belgelemek zorunda kalabilir.
- Depozito yeni malike aktarılmışsa, tutar ve aktarım yöntemi yazılı olmalıdır.
- Depozito bankada güvence hesabındaysa hesap ve banka belgeleri alıcıya bildirilmelidir.
- Kiracıya, yeni malik ve yeni ödeme bilgileri yazılı olarak iletilmelidir.
2026 Yargıtay kararı ne söylüyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararında, depozitoyu alan önceki malikin bu bedeli yeni malike devrettiğini gösteren bir savunma veya delil bulunmaması üzerinde duruldu. İlk derece mahkemesinin davayı yalnızca yeni malike yöneltilmesi gerektiği gerekçesiyle reddetmesi hukuka aykırı bulundu ve karar kanun yararına bozuldu.
Kararın somut olayında kiralananı kiracının eşi satın almıştı. Bu nedenle karar, her satışta sonucu otomatik olarak belirleyen tek cümlelik bir kural gibi okunmamalıdır. Asıl pratik mesaj şudur: Depozitoyu alan kişi, paranın ne olduğunu ve kime devredildiğini belgelemelidir.
Eski malik için risk nerede başlıyor?
Satıcı, “Yeni malik kira sözleşmesini devraldı; artık depozitoyla ilgim yok” diye düşünürse ileride ispat sorunu yaşayabilir. Özellikle depozito elden alınmışsa, satış sözleşmesinde bu tutardan hiç bahsedilmemişse veya alıcıya transfer dekontu yoksa kiracı eski malike başvurabilir.
Satış öncesinde hazırlanması gereken belgeler arasına kira sözleşmesi, depozito makbuzu, banka dekontu ve varsa tahliye taahhüdü de eklenmelidir.
Yeni malik neyi kontrol etmeli?
Kiracılı bir evi satın alan kişi yalnızca aylık kira tutarını değil, kira ilişkisinin tüm mali kayıtlarını kontrol etmelidir. Kiracılı ev satışı sırasında şu bilgiler teklif aşamasında netleştirilmelidir:
- Depozitonun tutarı, para birimi ve ödeme tarihi,
- Depozitonun elden mi bankadan mı alındığı,
- Kiracının peşin ödediği kira bulunup bulunmadığı,
- Son kira artış tarihi ve güncel kira bedeli,
- Depozitonun yeni malike hangi yöntemle aktarılacağı,
- Kiracıya yapılacak yazılı bildirim.
Satış gününde depozito nasıl devredilmeli?
En güvenli yöntem, satıcı ile alıcı arasında ayrı bir “kira ve depozito devir tutanağı” düzenlemektir. Tutanakta taşınmazın adresi, kiracının adı, kira sözleşmesinin tarihi, güncel kira, depozitonun tutarı ve para birimi açıkça yazılmalıdır.
Depozito alıcıya banka yoluyla aktarılıyorsa açıklama kısmına taşınmaz ve kiracı bilgisi eklenmeli, dekont tutanağa iliştirilmelidir. Tutar satış bedelinden mahsup edilecekse mahsup işlemi de tarafların imzasıyla açıkça gösterilmelidir.
Örnek tutanak cümlesi
“Kiracıdan alınmış olan … tutarındaki güvence bedeli, taşınmazın devriyle birlikte alıcıya banka yoluyla aktarılmış; alıcı bu bedeli ve kira sözleşmesinden doğan ilgili kayıtları teslim aldığını kabul etmiştir.”
Bu örnek her dosya için yeterli olmayabilir. Özellikle dövizle alınmış depozito, bankadaki güvence hesabı veya taraflar arasındaki mahsuplaşma varsa bir hukuk uzmanından dosyaya özel metin alınmalıdır.
Kiracıya bildirim yapılmalı mı?
Evet. Tapu devrinden sonra kiracıya yeni malikin kimliği, kira ödemesinin yapılacağı hesap ve depozito kayıtlarının durumu yazılı olarak bildirilmelidir. Sadece telefon veya mesajlaşma uygulamasındaki sözlü bilgiler yerine, teslimi ispatlanabilir bir bildirim tercih edilmelidir.
Ataşehir’de yatırımcıya kiracılı daire satarken kira ve depozito bilgilerinin şeffaf paylaşılması, alıcının güvenini artırır. Bu yaklaşımın fiyatlandırmaya etkisini Ataşehir’de kiracılı daire satışı rehberinde ayrıca ele alıyoruz.
Depozito son kiraya sayılabilir mi?
Kiracı depozitoyu tek taraflı olarak “son kira” kabul edemez. Böyle bir mahsuplaşma yapılacaksa tarafların açık ve yazılı mutabakatı bulunmalıdır. Aksi hâlde hem kira borcu hem depozito iadesi konusunda ayrı bir uyuşmazlık doğabilir.
Depozito ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılan güvence için Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesindeki banka hesabı yöntemi önemlidir. Uygulamada elden alınmış depozitolar sık görülse de makbuz ve banka kaydı bulunmaması ispat sorununu büyütür.
Satıcının yapması gereken 7 kontrol
- Kira sözleşmesinin imzalı nüshasını bulun.
- Depozito tutarını ve ödeme belgesini doğrulayın.
- Peşin kira veya mahsuplaşma olup olmadığını kontrol edin.
- Alıcıya tüm kira belgelerini teklif öncesinde gösterin.
- Depozito devir tutanağını hazırlayın.
- Ödemeyi banka üzerinden ve açıklamalı yapın.
- Kiracıya yeni malik ve ödeme hesabını yazılı bildirin.
Sık sorulan sorular
Ev satılınca kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. Genel kural olarak yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik “Depozitoyu almadım” derse ne olur?
Depozitonun kime ödendiği ve yeni malike aktarılıp aktarılmadığı belgelerle değerlendirilir. Bu nedenle satıcı ile alıcı arasındaki yazılı devir kaydı kritik önem taşır.
Depozito satış bedelinden düşülebilir mi?
Taraflar bunu açıkça kararlaştırabilir; ancak tutar, para birimi ve mahsup şekli satış ve devir belgelerinde yazılmalıdır.
Kapora ile depozito aynı şey mi?
Hayır. Kapora satış işlemiyle, depozito ise kira sözleşmesindeki güvenceyle ilgilidir. Kapora süreci için ev satarken kapora nasıl alınır rehberine bakabilirsiniz.
Sonuç
Ev satılınca depozito konusu “yeni malik öder” veya “eski malik öder” şeklinde tek cümleyle geçiştirilemez. Depozitoyu kimin aldığı, yeni malike aktarımın belgelenip belgelenmediği ve kira ilişkisinin nasıl devam ettiği birlikte değerlendirilmelidir. Satıcı açısından en güçlü koruma, satış gününde imzalanmış devir tutanağı ve açıklamalı banka kaydıdır.
Kiracılı mülkünüzün satışını kira sözleşmesi, depozito, teslim ve alıcı iletişimiyle birlikte planlamak için Aslı’ya Sorun formundan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın belgeleri için hukuk uzmanından görüş alınmalıdır.