Satış vaadi sözleşmesi şerhi olan ev satılır mı? Tapuda satış vaadi şerhi bulunması, malikin taşınmazı fiilen devretmesini her durumda otomatik olarak durdurmaz; ancak yeni alıcının şerhten etkilenmesi, vaat alacaklısının ayni hak talebi ve satış sonrası dava riski nedeniyle işlem ciddi hukuki kontrol gerektirir.
Satış vaadi sözleşmesi, gelecekte resmi satışın yapılmasını üstlenen bir ön sözleşmedir. Noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh verilmesi, vaat alacaklısının hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesini güçlendirir. Bu nedenle şerh görmezden gelinerek “tapu bende, istediğime satarım” yaklaşımı güvenli değildir.
Şerh yeni alıcıyı nasıl etkiler?
Yeni alıcı tapu kaydındaki şerhi bilerek taşınmazı devralmış sayılır. Vaat alacaklısı şartları oluştuğunda tescil talebi veya dava yoluna gidebilir. Alıcı, taşınmazı serbest ve ihtilafsız kullanacağını düşünürken başka bir kişinin öncelikli talebiyle karşılaşabilir.
Bu risk satış fiyatını, banka kredisi kararını ve tapu randevusunu etkiler. Şerhin tarihi, dayanak sözleşmesi, tarafları, bedel ve süre hükümleri incelenmeden kapora alınmamalıdır.
Satıcı neyi kontrol etmeli?
- Güncel tapu kayıt örneğinde şerhin tam metni ve tarihi,
- Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği,
- Vaat bedelinin ödenip ödenmediği,
- Sözleşmenin feshedilip feshedilmediği,
- Dava, ihtiyati tedbir veya başka takyidat bulunup bulunmadığı,
- Şerhin terkin koşulları ve tarafların güncel iradesi.
Şerh nasıl kaldırılır?
Tarafların anlaşması varsa, gerekli resmi belgelerle tapu müdürlüğünde terkin başvurusu yapılabilir. Tek taraflı başvurunun yeterli olup olmadığı sözleşmeye, şerhin hukuki durumuna ve resmi belgelere bağlıdır. Uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.
Süre geçtiği düşünülen bir şerhin sicilde görünmeye devam etmesi, uygulamada alıcının ve bankanın risk algısını ortadan kaldırmaz. Satıştan önce tapu müdürlüğünden yazılı prosedür bilgisi alınmalı ve gerekiyorsa hukuk uzmanıyla dosya değerlendirilmelidir.
Yeni alıcıyla satış yapılacaksa
En güvenli senaryo, mevcut vaat alacaklısının hakkının terkin edilmesi veya tüm tarafların aynı resmi çözüm üzerinde anlaşmasıdır. Ödeme akışı; vaat alacaklısına yapılacak ödeme, malik bakiyesi, tapu harcı ve güvenli ödeme adımlarıyla birlikte yazılı planlanmalıdır.
Kapora belgesinde şerhin varlığı ve satışın hangi koşula bağlı olduğu açıkça yazılmalıdır. Genel kapora riskleri için Ev Satarken Kapora Nasıl Alınır? rehberini inceleyebilirsiniz. Tapu günü ödeme düzeni için Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi 2026 yazısı yardımcı olur.
Satıcı için adım adım plan
- Güncel tapu ve takyidat belgesini alın.
- Dayanak satış vaadi sözleşmesini bulun.
- Ödeme, süre, fesih ve tescil şartlarını inceletin.
- Vaat alacaklısıyla yazılı mutabakat veya terkin yolunu netleştirin.
- Şerh çözülmeden yeni alıcıya kesin ve koşulsuz satış sözü vermeyin.
- Tapu, banka ve ödeme planını aynı takvimde yönetin.
Sık sorulan sorular
Satış vaadi sözleşmesi şerhi ipotek midir?
Hayır. İpotek bir alacağın taşınmazla teminat altına alınmasıdır; satış vaadi şerhi ise gelecekteki satış borcunu ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği ilgilendirir.
Şerhli ev krediyle alınabilir mi?
Banka, şerhi ve terkin planını kendi kredi politikası açısından değerlendirir. Şerh çözülmeden olumlu kredi kararı varsayılmamalıdır.
Şerh alıcıya söylenmezse ne olur?
Tapu kaydı alenidir; yine de satıcının bilinen hukuki riski açıklamaması sözleşme ve tazminat uyuşmazlığına yol açabilir.
Sonuç
Satış vaadi sözleşmesi şerhi olan evde amaç sadece tapu randevusu almak değil, önce mevcut vaat alacaklısının hakkını ve terkin yolunu netleştirmektir. Belgelenmiş çözüm, doğru fiyat ve şeffaf iletişim satışın güvenle tamamlanmasını sağlar.
Tapu kaydınızı ve satış planınızı birlikte değerlendirmek için Aslı’ya Sorun formundan ulaşabilirsiniz.