Tek yetki sözleşmesi nedir? Evinizi satmayı düşündüğünüzde bir gayrimenkul danışmanı sizden “tek yetki” istediğinde aklınıza ilk olarak şu soru gelebilir: “Neden kendimi tek bir kişiye bağlayayım; birkaç emlakçı aynı anda çalışırsa evim daha çok kişiye ulaşmaz mı?” Bu tereddüt anlaşılır. Fakat tek yetkinin amacı mülkü diğer alıcılara veya danışmanlara kapatmak değil, satış sürecinde tek bir strateji ve sorumluluk merkezi oluşturmaktır.
Taşınmaz ticaretinde hizmetin kapsamı, yazılı yetkilendirme sözleşmesiyle belirlenir. Tek yetkili çalışma modelinde mülk sahibi, kararlaştırılan süre boyunca satış veya kiralama pazarlamasını sözleşmede belirtilen işletme üzerinden yürütür. Danışman ise bunun karşılığında fiyatlama, sunum, ilan, alıcı iş birliği, gösterim, raporlama ve teklif yönetimi gibi taahhütleri yerine getirir.
Ancak her “tek yetki” aynı kalitede değildir. Sadece başkalarının çalışmasını engelleyen, danışmanın ne yapacağını belirsiz bırakan bir metin mülk sahibine güven vermez. Güçlü bir sözleşme iki tarafı da korur: danışmanın sorumluluklarını somutlaştırır, mülk sahibinin beklentilerini açıklar ve başarının nasıl takip edileceğini belirler.
Bu rehberde tek yetki sözleşmesinin anlamını, genel yetki ve çoklu emlakçı çalışmasından farkını, EİDS yetkisiyle neden karıştırılmaması gerektiğini, sözleşmede bulunması gereken maddeleri ve imza öncesi sorulacak soruları ayrıntılı biçimde ele alacağım.
Table of Contents
Tek yetki sözleşmesi nedir?
Tek yetki sözleşmesi, taşınmazın pazarlanması için belirli süre ve koşullarda tek bir emlak işletmesinin yetkilendirildiğini gösteren yazılı anlaşmadır. Sözleşme; yalnızca “ilan verme izni” değildir. Tarafların kimlik ve iletişim bilgilerini, taşınmazın özelliklerini, satış veya kira bedelini, hizmet kapsamını, çalışma süresini, hizmet bedelini, tarafların hak ve yükümlülüklerini içermelidir.
Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği uyarınca taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler iş sahibi ile işletme arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanır. Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve birer nüshası taraflarda kalır. Danışman, belgeyi imzalamadan önce iş sahibine okumak için yeterli süre vermeli, hükümleri açıklamalı ve imzalanan nüshayı teslim etmelidir.
“Tek yetki” ifadesinin pratik sonucu, pazarlama kararlarının tek bir merkezden verilmesidir. Fiyat değişikliği, ilan metni, fotoğraf seti, gösterim programı, teklif kaydı ve alıcı iletişimi birbirinden kopuk kişilerce değil, sorumluluğu üstlenen danışman tarafından koordine edilir.
Tek yetki ile genel yetki arasındaki fark nedir?
Genel veya münhasır olmayan çalışma modelinde mülk sahibi aynı taşınmazın pazarlanması için birden fazla işletmeyle çalışabilir. Her danışman kendi ilanını yayımlayabilir, kendi alıcılarıyla görüşebilir ve süreç üzerinde ayrı bir iletişim hattı kurabilir. Bu model teoride erişimi artırabilir; fakat ortak bir strateji ve veri standardı yoksa ciddi sorunlar doğurabilir.
Tek yetkide ise birincil sorumluluk tek bir işletmededir. Bu, yalnızca o danışmanın alıcı getirebileceği anlamına gelmez. Profesyonel danışman başka ofisler ve danışmanlarla iş birliği yaparak onların nitelikli alıcılarını portföye yönlendirebilir. Fark, mülkün pazarda tek fiyat, tek doğrulanmış bilgi seti ve tek gösterim düzeniyle temsil edilmesidir.
Sözleşmenin hukuki etkisi kullanılan metne göre değişebileceği için “genel yetki” veya “tek yetki” başlığından çok maddelerin tamamı okunmalıdır. Tereddüt halinde hukuk uzmanından görüş alınması en güvenli yoldur.
Çoklu emlakçıyla çalışmak neden her zaman daha fazla erişim sağlamaz?
Bir mülk sahibi beş emlakçıya evini verdiğinde, beş ayrı çevreye ulaşacağını düşünebilir. Fakat her danışman diğerlerinin de aynı evi pazarladığını gördüğünde zaman ve bütçe ayırma isteği azalabilir. Profesyonel çekim, hedefli reklam, alıcı veri tabanı taraması ve düzenli raporlama maliyet gerektirir. Sonucu kimin alacağı belirsiz olduğunda çalışma “ilanı kopyala ve bekle” düzeyine inebilir.
Daha önemlisi, aynı ev farklı fiyat ve bilgilerle yayımlanabilir. Bir ilanda 120 metrekare, diğerinde 135 metrekare; birinde 3+1, diğerinde farklı bir kullanım tanımı görülebilir. Fotoğrafların sırası, aidat bilgisi, teslim durumu ve pazarlık mesajı da değişir. Alıcılar aynı portföyü birkaç kez gördüğünde “Neden bu kadar çok kişi satmaya çalışıyor?” diye düşünebilir.
Alıcının dört danışmanı birden araması da yeni bir karmaşa yaratır. Her danışman alıcının kendisine ait olduğunu söyleyebilir, randevular çakışabilir ve mülk sahibi hangi bilginin kime verildiğini takip edemez. Görünürlük artarken güven azalırsa satış gücü artmış olmaz.
Tek yetkinin mülk sahibi için başlıca avantajları
1. Tek fiyat ve tek bilgi kaynağı
Mülkün pazara hangi fiyatla çıkacağı ve hangi bilgilerle tanıtılacağı baştan belirlenir. Değişiklik gerektiğinde bütün kanallar aynı anda güncellenir. Alıcı, farklı ilanlarda çelişkili bilgilerle karşılaşmaz.
2. Net sorumluluk
Mülk sahibi sürecin neden ilerlemediğini anlamak için birden fazla kişiyi aramaz. Görüntülenme, arama, randevu, teklif ve geri bildirim için tek sorumlu danışman vardır. Bu durum performansın ölçülmesini kolaylaştırır.
3. Pazarlama yatırımının artması
Danışman, belirli süre boyunca süreci yöneteceğini bildiğinde profesyonel fotoğraf, video, ilan düzeni, sosyal medya, veri tabanı iletişimi ve danışman iş birliğine daha planlı yatırım yapabilir. Elbette bu faaliyetlerin sözleşmede veya yazılı pazarlama planında somutlaşması gerekir.
4. Kontrollü gösterim
Randevular tek takvimden yönetilir. Anahtar teslimi, evde yaşayanların programı ve güvenlik daha kolay kontrol edilir. Aynı alıcının farklı kişilerle tekrar tekrar evi görmesi önlenir.
5. Sağlıklı geri bildirim
Gösterim sonrasında fiyat, plan, bina, konum ve masraf itirazları aynı merkezde toplanır. Böylece tek bir kişinin yorumu yerine, tekrar eden alıcı sinyalleri görülür ve strateji veriyle gözden geçirilir.
6. Daha düzenli pazarlık
Bütün teklifler ve karşı teklifler kayıt altında tutulur. Danışman, alıcılara birbirini tutmayan mesajlar vermez. Mülk sahibi fiyatın yanı sıra ödeme şekli, kredi, kapora, tapu ve teslim koşullarını aynı tabloda değerlendirebilir.
Tek yetki, diğer emlakçılara kapalı çalışma demek değildir
Bu konu en sık yanlış anlaşılan noktadır. Tek yetkili danışman, başka bir emlak danışmanının nitelikli alıcısını reddetmek zorunda değildir. Aksine iyi yönetilen portföy, iş birliğine açık tutulabilir. Alıcıyı bulan danışman kendi müşterisini temsil eder; portföy danışmanı ise mülk sahibi adına süreci koordine eder.
Bu modelde alıcı hangi danışmanla çalışırsa çalışsın mülkle ilgili aynı doğrulanmış bilgiyi alır. Randevu, teklif ve geri bildirim portföy danışmanında birleşir. Dolayısıyla tek yetki erişimi daraltmak yerine, geniş iş birliğini kontrollü hale getirebilir.
İmza öncesinde “Başka ofislerden gelen alıcılarla iş birliği yapıyor musunuz?” sorusunu mutlaka sorun. Danışmanın cevabı ve çalışma biçimi, tek yetkinin gerçek değerini belirleyen unsurlardan biridir.
Tek yetki sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalı?
Yönetmelik, yetkilendirme sözleşmesinde taraf ve taşınmaz bilgilerinin yanı sıra hizmetin niteliği ile mali koşulların açıkça yazılmasını öngörür. İmza öncesi en az şu başlıkları kontrol edin:
- Emlak işletmesinin unvanı, iletişim bilgisi ve yetki belgesi
numarası - Mülk sahibinin ve gerekiyorsa diğer hak sahiplerinin bilgileri
- Taşınmazın tapu, adres, kullanım, büyüklük ve temel nitelikleri
- Pazarlama veya satış için kararlaştırılan bedel
- Yetkinin başlangıç ve bitiş tarihi
- Tek yetkinin kapsamı ve mülk sahibinin kendi bulduğu alıcıya ilişkin
hükümler - Profesyonel çekim, ilan, reklam, sosyal medya ve iş birliği
hizmetleri - Gösterim, anahtar ve bilgi güvenliği düzeni
- Raporlama sıklığı ve performans değerlendirme yöntemi
- Hizmet bedeli, KDV, ödeme zamanı ve bedelin hangi durumda
doğacağı - Fesih, uzatma ve sözleşme sona erdiğinde ilanların kaldırılması
- Tarafların ek taahhütleri ve teslim edilen belgeler
Boş alan içeren veya sonradan doldurulabilecek belgelere imza atmayın. Sözleşmenin her sayfasını okuyun, anlaşılmayan ifadeleri sorun ve imzalı nüshanızı alın.
Tek yetki sözleşmesinin süresi ne olmalı?
Her mülk için geçerli tek bir ideal süre yoktur. Dairenin fiyat segmenti, hedef alıcı kitlesi, finansman koşulları, hazırlık ihtiyacı ve bölgedeki ortalama satış süresi dikkate alınmalıdır. Çok kısa süre, fotoğraf, reklam ve alıcı takip çalışmasının sonucunu görmeye yetmeyebilir. Gereksiz uzun ve performans ölçütü olmayan süre ise mülk sahibini rahatsız edebilir.
Önemli olan takvimden çok kontrol noktalarıdır. Örneğin ilk 7–14 gün lansman tepkisi, ilk ay nitelikli talep ve gösterim sonuçları, sonraki dönemde ise rakip hareketleri ve teklif kalitesi değerlendirilebilir. Sözleşmede veya ek pazarlama planında hangi tarihte hangi raporun sunulacağı belirtilirse süre daha anlamlı hale gelir.
Ataşehir’de satış süresini etkileyen faktörleri Ataşehir’de evimi ne kadar sürede satabilirim? yazısında ayrıntılı olarak inceleyebilirsiniz.
Tek yetki sözleşmesi hizmet bedelini nasıl etkiler?
Tek yetki, hizmet bedelinin otomatik olarak daha yüksek veya daha düşük olacağı anlamına gelmez. Bedel, mevzuat sınırları ve tarafların sözleşmesi çerçevesinde belirlenir. Mülk sahibi; oranı, KDV’yi, ödeme zamanını, alıcıdan ayrıca bedel alınıp alınmayacağını ve satış gerçekleşmezse hangi masrafların talep edilebileceğini imza öncesinde açıkça görmelidir.
Sadece en düşük komisyonu teklif eden danışmanı seçmek toplam sonucu iyileştirmeyebilir. Profesyonel sunum, doğru fiyat, nitelikli alıcı filtreleme ve pazarlık yönetimi satış bedelini ve süresini etkileyebilir. Bununla birlikte hizmet bedelinin karşılığında hangi çalışmaların yapılacağı somut olmalıdır. Ayrıntılı güncel bilgi için emlakçı komisyonu 2026 rehberini okuyabilirsiniz.
EİDS yetkisi ile tek yetki sözleşmesi aynı şey mi?
Hayır. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi üzerinden verilen yetki, elektronik platformlarda ilan yayımlayacak işletmenin taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğinin doğrulanmasına yarar. Bu işlem kimlik ve pazarlama yetkisi doğrulamasıdır.
Tek yetki sözleşmesi ise tarafların çalışma modelini, hizmet kapsamını, süreyi, fiyatı, hizmet bedelini ve yükümlülükleri belirleyen yazılı anlaşmadır. EİDS ekranında bir işletmeye yetki vermek, sözleşmede yazmıyorsa otomatik olarak tek yetkili çalışma kurmaz. Benzer biçimde yazılı sözleşmenin bulunması da elektronik ilan için gerekli EİDS doğrulama adımını ortadan kaldırmaz.
Ticaret Bakanlığı, 2026 yılında elektronik ortamda taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki doğrulaması zorunluluğunun Instagram, Facebook ve WhatsApp dahil geniş kapsamda uygulandığını duyurmuştur. Bu nedenle sözleşme ve dijital doğrulama süreçleri birlikte ama farklı amaçlarla yönetilmelidir.
Mülk sahibi kendi bulduğu alıcıya satış yaparsa ne olur?
Bu sorunun cevabı sözleşmedeki hükümlere bağlıdır. Bazı tek yetki sözleşmelerinde mülk sahibinin kendi bulduğu alıcıyla yaptığı işlemde de hizmet bedeli doğabilir; bazı modellerde farklı düzenleme bulunabilir. Varsayım yapmak yerine ilgili maddeyi imza öncesinde okuyun ve örnek senaryoyu açıkça sorun.
“Komşum veya yakınım alıcı getirirse ne olur?”, “Daha önce görüştüğüm kişiye satış yaparsam ne olur?” ve “Sözleşme bittikten sonra danışmanın tanıştırdığı alıcı geri dönerse hangi hüküm uygulanır?” sorularının yazılı cevabı bulunmalıdır. Gerekiyorsa geçmişten gelen alıcı adayları sözleşme ekinde isim veya kayıtla ayrıştırılabilir. Hukuki sonuç için somut sözleşmeyi bir avukata inceletmek en güvenli yaklaşımdır.
Tek yetki sözleşmesi nasıl feshedilir?
Fesih yöntemi, bildirim süresi, haklı nedenler, yapılmış masraflar ve fesih sonrasında doğabilecek yükümlülükler sözleşmede düzenlenmelidir. Danışmanın taahhüt ettiği faaliyetleri yapmaması, rapor sunmaması veya yanıltıcı bilgi vermesi gibi durumlar ile mülk sahibinin satıştan vazgeçmesi aynı hukuki sonucu doğurmayabilir.
Sözleşmeyi sona erdirmek istediğinizde yalnızca telefonla bildirim yapmayın. Metinde öngörülen usule uygun, ispatlanabilir yazılı yöntem kullanın. Sözleşme sona erdiğinde ilanların ve reklamların kaldırılması, anahtar ve belgelerin iadesi, devam eden alıcı görüşmelerinin durumu ayrıca kayıt altına alınmalıdır.
Bu bölüm genel bilgilendirmedir; somut uyuşmazlıkta sözleşme metni ve olayın özellikleri belirleyicidir. Hak kaybı yaşamamak için hukuk uzmanından görüş alın.
Tek yetkili danışmandan hangi raporları istemelisiniz?
Tek yetkinin karşılığı şeffaflıktır. Danışmanınızla raporlama periyodunu daha başta belirleyin. İyi bir raporda şu bilgiler bulunabilir:
- Hangi pazarlama faaliyetlerinin yapıldığı
- İlanın görüntülenme ve kaydetme eğilimi
- Gelen aramaların ve nitelikli taleplerin sayısı
- Gerçekleşen randevular ve gösterim geri bildirimleri
- Teklifler ve şartları
- Aynı dönemde yeni giren, fiyat değiştiren veya piyasadan çıkan
rakipler - Alıcıların tekrar eden itirazları
- Danışmanın veriye dayalı önerisi
Raporun amacı mülk sahibini rakama boğmak değil, karar vermesini kolaylaştırmaktır. “Bu hafta 500 kişi gördü” bilgisi tek başına yeterli değildir. Kaç kişinin iletişime geçtiği, hangi profillerin elendiği ve alıcıların nerede tereddüt ettiği daha değerlidir.
Tek yetki imzalamadan önce danışmana sorulacak 10 soru
- Önerdiğiniz fiyatı hangi gerçek emsallerle belirlediniz?
- İlk 14 günlük pazarlama planınız nedir?
- Fotoğraf, video ve ilan metnini kim hazırlayacak?
- Başka danışmanların alıcılarıyla iş birliği yapacak mısınız?
- Gelen adayları randevudan önce nasıl değerlendireceksiniz?
- Bana hangi sıklıkta ve hangi verilerle rapor sunacaksınız?
- Fiyat veya strateji hangi göstergelerde yeniden ele alınacak?
- Hizmet bedeli hangi durumda doğacak ve KDV nasıl uygulanacak?
- Kendi bulduğum alıcıya satışta ne olacak?
- Fesih ve sözleşme sonrası alıcı hükümleri nelerdir?
Danışman bu soruları savunmaya geçmeden, açık ve somut biçimde cevaplayabiliyorsa sözleşme güvenilir bir iş planına dönüşebilir. Danışman seçiminin diğer ölçütleri için emlakçıya ev verirken dikkat edilmesi gerekenler rehberine de geçebilirsiniz.
Aslı Kendir’in yaklaşımı: Tek yetki tek başına değer değildir
Benim için tek yetki, yalnızca bir imza almak değil; o imzanın karşılığında mülk sahibine ölçülebilir bir çalışma sunmaktır. Portföyü yerinde incelemek, doğrulanmış bilgi dosyası oluşturmak, gerçek rakipleri ayırmak, doğru fotoğraf ve mesajla pazara çıkmak, alıcıları filtrelemek ve düzenli raporlamak bu sorumluluğun parçalarıdır.
Tek yetkili çalışırken diğer danışmanların nitelikli alıcılarına kapıyı kapatmak yerine iş birliğini tek merkezden yönetmek gerekir. Böylece mülk pazarda tek fiyat ve tutarlı bilgilerle görünür; buna karşılık mümkün olan geniş alıcı ağına ulaşabilir.
Sonuç: Tek yetki bir kısıtlama değil, karşılıklı taahhüt olmalı
Tek yetki sözleşmesi nedir sorusunun en kısa cevabı şudur: Mülk sahibinin belirli süre için pazarlama sorumluluğunu tek bir işletmeye verdiği, işletmenin de yazılı bir hizmet ve hesap verebilirlik yükümlülüğü üstlendiği çalışma modelidir.
Doğru kurulduğunda tek yetki; fiyat karmaşasını, çelişkili ilanları ve kontrolsüz gösterimleri azaltır. Yanlış kurulduğunda ise yalnızca mülk sahibini bağlayan, danışmanın performansını belirsiz bırakan bir metne dönüşebilir. Bu nedenle imzadan önce pazarlama planını, raporlama düzenini, iş birliği yaklaşımını, süreyi ve fesih koşullarını açıkça konuşun.
Eviniz için tek yetkili çalışmanın uygun olup olmadığını ve nasıl bir satış planı kurulabileceğini değerlendirmek isterseniz Aslı Kendir ile iletişime geçin. İlk görüşmede mülkünüzün özelliklerini, hedefinizi ve gerçek piyasa seçeneklerini birlikte ele alabiliriz.
Sık Sorulan Sorular
Tek yetki sözleşmesi zorunlu mu?
Taşınmaz ticareti hizmeti yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanır; ancak sözleşmenin mutlaka münhasır, yani tek yetkili olması ayrı bir konudur. Yetkinin kapsamı tarafların imzaladığı metne göre belirlenir.
Tek yetki sözleşmesi kaç ay yapılır?
Her mülk için tek süre yoktur. Fiyat segmenti, hedef alıcı, pazarlama hazırlığı ve piyasa koşullarına göre makul bir dönem belirlenmelidir. Sözleşmede başlangıç-bitiş tarihi ve uzatma koşulu açıkça yazmalıdır.
Tek yetkili emlakçı başka emlakçılarla çalışabilir mi?
Evet. Portföy danışmanı başka danışmanların nitelikli alıcılarıyla iş birliği yapabilir. Tek yetki, pazarlamanın tek merkezden yönetilmesini sağlar; doğru uygulandığında alıcı erişimini kapatmaz.
Birden fazla emlakçıya EİDS yetkisi verebilir miyim?
Sistemdeki güncel kurallar izin verebilir; ancak EİDS yetkisinin varlığı sözleşmedeki tek veya genel yetki hükümlerini değiştirmez. Dijital ilan yetkisi ve hizmet sözleşmesi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Tek yetkide evi kendim satarsam komisyon öder miyim?
Bu durum sözleşmedeki hükme bağlıdır. Mülk sahibinin kendi bulduğu alıcı, daha önce tanıştırılmış kişiler ve sözleşme sonrası dönemle ilgili maddeleri imza öncesinde okuyun.
Danışman çalışmazsa tek yetki nasıl sona erer?
Fesih şartları sözleşmede yer almalıdır. Taahhüt edilen hizmetlerin yerine getirilmemesi durumunda izlenecek bildirim ve fesih yöntemi, varsa masraf veya hizmet bedeli hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
EİDS yetkisi tek yetki midir?
Hayır. EİDS elektronik ilan için kimlik ve pazarlama yetkisi doğrulamasıdır. Tek yetki, tarafların yazılı sözleşmeyle kararlaştırdığı çalışma modelidir.
Tek yetki sözleşmesinde fiyat değişebilir mi?
Piyasa verileri ve alıcı geri bildirimleri doğrultusunda tarafların mutabakatıyla fiyat değiştirilebilir. Değişikliğin yazılı kayda alınması ve bütün ilan kanallarında aynı anda güncellenmesi güven açısından önemlidir.